Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng có tổng doanh thu cho thuê đến 1 tỷ đồng/năm không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT, nhưng vẫn phải khai thuế với cơ quan thuế nơi có nhà. Doanh thu trên 1 tỷ đồng thì thuế TNCN bằng 5% trên phần vượt 1 tỷ, thuế GTGT bằng 5% trên toàn bộ doanh thu. Có thể chọn khai một lần trong năm (hạn 31/1 năm sau) hoặc hai lần (hạn 31/7 và 31/1 năm sau).
| Tổng tiền thuê cả năm | Thuế TNCN | Thuế GTGT | Có phải khai không |
|---|---|---|---|
| Đến 1 tỷ đồng | Không | Không | Có |
| Trên 1 tỷ đồng | 5% × (doanh thu − 1 tỷ) | 5% × toàn bộ doanh thu | Có |
Căn cứ: Nghị định 68/2026/NĐ-CP về chính sách thuế, quản lý thuế với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ngưỡng 1 tỷ đồng áp dụng từ 01/01/2026); khoản 2 Điều 12 Luật Thuế GTGT về tỷ lệ 5% với dịch vụ.
Ví dụ tính thuế cho thuê nhà
Ví dụ 1: cho thuê căn nhà 15 triệu/tháng
Doanh thu năm: 15.000.000 × 12 = 180.000.000 đồng, dưới 1 tỷ. Không nộp thuế. Vẫn nộp tờ khai đúng hạn.
Ví dụ 2: cho thuê hai mặt bằng, 50 triệu và 45 triệu/tháng
- Doanh thu năm: (50.000.000 + 45.000.000) × 12 = 1.140.000.000 đồng.
- TNCN: (1.140.000.000 − 1.000.000.000) × 5% = 7.000.000 đồng.
- GTGT: 1.140.000.000 × 5% = 57.000.000 đồng.
- Tổng: 64.000.000 đồng/năm.
Khi có nhiều hợp đồng, người cho thuê được chọn hợp đồng để trừ mức 1 tỷ đồng; trừ chưa hết thì phân bổ tiếp sang hợp đồng khác cho đến khi đủ 1 tỷ.
Ví dụ 3: hợp đồng 120 triệu/tháng, trả tiền theo năm
Doanh thu năm 1.440.000.000 đồng. TNCN: 440.000.000 × 5% = 22.000.000 đồng. GTGT: 1.440.000.000 × 5% = 72.000.000 đồng.
Thời hạn và nơi khai
- Khai hai lần trong năm: lần 1 chậm nhất 31/7 của năm tính thuế, lần 2 chậm nhất 31/1 năm sau.
- Khai một lần trong năm: chậm nhất 31/1 năm sau.
- Nơi nộp: cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê, qua cổng thuế điện tử, eTax Mobile hoặc nộp trực tiếp.
- Mẫu tờ khai: Mẫu 01/BĐS ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC.
Với thu nhập cho thuê năm 2026, hạn khai một lần là 31/1/2027.
Có phải đăng ký hộ kinh doanh không
Theo Công văn 4062/CT-NVT ngày 18/6/2026 của Cục Thuế:
- Cho thuê nhà, căn hộ để ở theo tháng, theo năm (kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ): không phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh, nhưng phải đăng ký thuế. Đăng ký thuế theo Mẫu 03-ĐK-TCT tại Thông tư 86/2024/TT-BTC, hoặc đăng ký cùng lúc khi khai thuế theo Mẫu 01/BĐS.
- Cho thuê ngắn ngày theo dạng lưu trú (homestay, căn hộ cho khách du lịch thuê theo đêm): phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh, khai thuế theo mẫu dành cho hộ, cá nhân kinh doanh, không dùng Mẫu 01/BĐS.
Các bước khai thuế cho thuê nhà
- Gom tất cả hợp đồng cho thuê còn hiệu lực trong năm, cộng tổng tiền thuê theo kỳ thanh toán.
- Đăng ký thuế nếu chưa có mã (hiện dùng số định danh cá nhân).
- Chọn khai một lần hoặc hai lần trong năm.
- Lập tờ khai 01/BĐS, ghi doanh thu từng hợp đồng. Dưới 1 tỷ thì số thuế phải nộp bằng 0.
- Nộp tờ khai cho cơ quan thuế nơi có nhà. Nếu có số thuế, nộp tiền theo thông báo.
- Giữ hợp đồng, chứng từ nhận tiền để giải trình khi cần.
Khách chưa trả tiền thuê thì sao
Việc khách chưa trả không tự động làm mất nghĩa vụ khai. Doanh thu tính theo hợp đồng và kỳ thanh toán thỏa thuận. Nếu khách nợ tiền, xin giảm giá thuê, nên lập phụ lục hợp đồng, biên bản đối chiếu công nợ, rồi liên hệ cơ quan thuế quản lý để được hướng dẫn điều chỉnh tờ khai. Không tự ý khai thấp khi chưa có thỏa thuận bằng văn bản.
Phạt khai trễ
Theo Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP, khai trễ 1 đến 30 ngày không có tình tiết giảm nhẹ bị phạt 2 đến 5 triệu đồng với tổ chức; cá nhân bị phạt bằng một nửa, tức 1 đến 2,5 triệu đồng. Trễ lâu hơn thì khung phạt cao hơn. Trường hợp không phát sinh số thuế phải nộp vẫn có thể bị phạt nếu khai trễ, nên người cho thuê dưới ngưỡng cũng cần nộp tờ khai đúng hạn.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà dưới 1 tỷ có phải khai thuế không?
Có. Không phải nộp thuế nhưng vẫn phải khai theo kỳ đã chọn, hạn cuối là 31/1 năm sau nếu khai một lần.
Thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà bao nhiêu phần trăm?
5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm. Kèm theo đó là thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu khi đã vượt ngưỡng.
Hoàn thuế cho thuê tài sản khi nào?
Nếu năm 2026 đã nộp thuế cho thuê theo ngưỡng cũ 500 triệu đồng mà cả năm doanh thu không quá 1 tỷ, số đã nộp được hoàn hoặc bù trừ theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP. Làm thủ tục với cơ quan thuế nơi có nhà sau khi xác định doanh thu cả năm.
Cho thuê nhà có phải mở hộ kinh doanh không?
Cho thuê để ở theo tháng, theo năm thì không, chỉ cần đăng ký thuế. Cho thuê ngắn ngày dạng lưu trú như homestay thì phải đăng ký hộ kinh doanh.
Thông tin tổng hợp từ các văn bản nêu tên, cập nhật ngày 27/09/2026.