Bán đất, bán nhà năm 2026, người bán nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá chuyển nhượng, không phụ thuộc lời hay lỗ. Ví dụ bán mảnh đất 3 tỷ đồng thì thuế là 60 triệu đồng. Được miễn thuế nếu đó là nhà hoặc thửa đất duy nhất tại Việt Nam, đã có giấy chứng nhận tối thiểu 183 ngày và bán toàn bộ, hoặc khi chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu, anh chị em ruột, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể.
| Trường hợp | Thuế TNCN | Căn cứ |
|---|---|---|
| Bán nhà đất thông thường | 2% × giá chuyển nhượng | Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 |
| Nhà hoặc thửa đất duy nhất, có sổ từ 183 ngày, bán toàn bộ | Miễn | Nghị định 253/2026/NĐ-CP |
| Nhà đất duy nhất nhưng chỉ bán một phần | 2% trên phần bán | Nghị định 253/2026/NĐ-CP |
| Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa người thân nêu trên | Miễn | Nghị định 253/2026/NĐ-CP |
| Chia nhà đất khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc bản án | Miễn | Nghị định 253/2026/NĐ-CP |
Cách tính thuế khi bán đất
Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/07/2026 giữ mức 2% như luật cũ:
Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng. Theo nguyên tắc chung của các văn bản hướng dẫn, nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì cơ quan thuế tính theo bảng giá đất. Thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu.
Ví dụ:
- Bán thửa đất 3.000.000.000 đồng: 3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng.
- Bán căn hộ 2.450.000.000 đồng: 2.450.000.000 × 2% = 49.000.000 đồng.
- Mua đất 1,5 tỷ, bán lại 1,4 tỷ (lỗ 100 triệu): thuế vẫn là 1.400.000.000 × 2% = 28.000.000 đồng, vì thuế tính trên giá bán chứ không tính trên tiền lời.
Điều kiện miễn thuế nhà đất duy nhất
Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế TNCN 2025, phải đủ cả ba điều kiện:
- Chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất tại Việt Nam tại thời điểm bán. Nếu còn sở hữu nhà ở khác, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai, thì không được miễn.
- Sở hữu tối thiểu 183 ngày tính đến ngày bán. Mốc tính là ngày được cấp giấy chứng nhận lần đầu, kể cả khi sau đó sổ được cấp đổi, cấp lại.
- Bán toàn bộ nhà hoặc quyền sử dụng đất. Tách thửa bán một phần thì phần bán ra không được miễn.
Người bán tự kê khai về việc chỉ có một nhà đất và chịu trách nhiệm với lời khai. Khai sai sẽ bị truy thu thuế và xử phạt.
Ai nộp thuế
Người có thu nhập là người bán, nên người bán là người nộp thuế. Hai bên được thỏa thuận trong hợp đồng để bên mua nộp thay. Khi đó cần ghi rõ điều khoản này, vì nếu không ai nộp, hồ sơ sang tên sẽ không hoàn tất.
Ngoài thuế TNCN của người bán, bên mua thường nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên. Đây là khoản khác, không thay thế thuế TNCN.
Thủ tục khai, nộp từng bước
- Ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại bộ phận một cửa hoặc văn phòng đăng ký đất đai, kèm tờ khai thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản. Hồ sơ khai thuế thường được nộp cùng lúc qua cơ chế liên thông.
- Nếu thuộc diện miễn, ghi rõ căn cứ miễn trên tờ khai và nộp giấy tờ chứng minh (giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn cho trường hợp người thân).
- Nhận thông báo nộp thuế, nộp tiền vào ngân sách qua ngân hàng hoặc cổng dịch vụ công, giữ chứng từ.
- Nộp chứng từ để hoàn tất sang tên.
Ghi giá thấp trên hợp đồng: rủi ro thật
Khai giá thấp hơn giá thật để giảm thuế là trốn thuế. Theo Điều 200 Bộ luật Hình sự, trốn thuế từ 100 triệu đồng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ngày 27/09/2026, công an Cần Thơ khởi tố một người bán đất giá thực tế 20 tỷ đồng nhưng khai 5 tỷ. Thuế TNCN đúng là 20 tỷ × 2% = 400 triệu, khai 5 tỷ chỉ nộp 100 triệu, chênh 300 triệu đồng, chưa kể lệ phí trước bạ.
Các trường hợp hay nhầm
- Tặng cho, thừa kế giữa người không phải người thân trực hệ (ví dụ cô ruột cho cháu): không thuộc diện miễn, chịu thuế thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng.
- Bán nhà hình thành trong tương lai (hợp đồng mua bán căn hộ chưa nhận nhà): vẫn là chuyển nhượng bất động sản, chịu 2%.
- Vợ chồng đồng sở hữu: mỗi người nộp thuế trên phần giá trị của mình, tổng vẫn bằng 2% giá bán.
- Người nước ngoài, người không cư trú bán nhà tại Việt Nam: cũng tính 2% trên giá chuyển nhượng.
Câu hỏi thường gặp
Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất là bao nhiêu?
Bằng 2% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, không thấp hơn giá tính theo bảng giá đất. Bán 2 tỷ thì thuế là 40 triệu đồng.
Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ai phải nộp?
Người bán là người nộp thuế. Hai bên có thể thỏa thuận để người mua nộp thay, nhưng phải ghi trong hợp đồng.
Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất năm 2026 có gì mới?
Mức 2% giữ nguyên. Điểm mới theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP là điều kiện miễn thuế nhà đất duy nhất tính đủ 183 ngày từ ngày cấp sổ lần đầu và phải bán toàn bộ.
Thuế thu nhập cá nhân sau khi bán đất nộp ở đâu?
Nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động tại nơi có bất động sản. Sau khi có thông báo thuế, nộp tiền qua ngân hàng hoặc cổng dịch vụ công rồi mang chứng từ đi hoàn tất sang tên.
Thông tin tổng hợp từ các văn bản nêu tên, cập nhật ngày 27/09/2026. Trường hợp có yếu tố đặc biệt như đất chung nhiều người, đất chưa có sổ, nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan thuế nơi có đất.